Оптимисти или песимисти определят цената на недвижимите имоти и възможно ли е изобщо да бъдем реалисти?

Пазарът на недвижими имоти винаги поражда силни емоции. Когато цените растат, медиите и брокерите говорят за „златна възможност“, „сигурна инвестиция“ и „имотите винаги поскъпват“. Когато цените започнат да падат, тонът се обръща: „балон“, „крах“, „пазарът замръзна“. Но кой всъщност задава цената на жилищата – оптимистите или песимистите? И възможно ли е да бъдем реалисти?

Как работи пазарът на имоти

Пазарът на имоти се движи не от това какво мисли „средният човек“, а от сделките, които реално се случват. Ако сто души мислят, че цените са твърде високи и решат да не купуват, а само един човек повярва, че е моментът и сключи сделка, именно този единствен акт влиза в статистиката и в представата за „пазарна цена“. Цената, която всички наричаме „пазарна“, всъщност е пределната цена – стойността на последната сделка. Тя се задава от т.нар. пределен купувач – този, който е най-оптимистичен и готов да плати повече от всички останали. Неговата сделка става ориентир за продавачите („съседът продаде на толкова, и аз искам същото“) и за купувачите („ако цената вече е толкова, трябва да се съобразя“). Затова песимистите, които се отдръпват, не могат да свалят цените пряко – тяхното отсъствие не се брои като сделка. Докато на пазара на акции има механизъм да печелиш и от спад (продажба на късо), на пазара на имоти такъв инструмент практически липсва. Това прави оптимистите много по-влиятелни в периоди на растеж. При спад обаче, при много продавачи – ако най-притиснатият продавач е принуден да намали, неговата сделка става сигнал за спад.

Когато цените растат – силата на оптимистите

Във времена на растящи цени оптимистите диктуват пазара. Защо?

• Психология на пропуснатата възможност: купувачите си мислят „ако не купя сега, утре ще е по-скъпо“. Това поражда бързане и често прибързани решения.
• Социален натиск: медиите и близки хора повтарят „всички купуват“, което подсилва усещането, че оставането извън пазара е грешка.
• Лесен кредит: когато лихвите са ниски и банките отпускат щедри кредити, оптимистите получават финансова сила да реализират покупката.

В този момент песимистите почти не влияят – те просто изчакват и не купуват. Но тъй като именно сделките на оптимистите формират пределната цена, техният „глас“ става решаващ.

Когато цените падат – защо оптимистите губят тежест

При спад обаче картината се обръща. Дори оптимистите започват да се колебаят:

• Психология на изчакването: мисълта „може би ще стане още по-евтино“ кара дори желаещите да отложат покупка.
• Несигурност за бъдещето: страхът от загуба на стойност е по-силен от надеждата за печалба – това е класическа човешка особеност, наречена „загубна неприязън“.
• Затегнат кредит: банките стават по-предпазливи, изискват по-голямо самоучастие и дават по-малки заеми. Така дори оптимистичните купувачи често нямат възможност да реализират сделка.

В резултат пазарът може да изглежда „замръзнал“ – има продавачи, но малко купувачи. Тогава пределната цена се задава от малкото сделки, които се случват – често принудителни продажби или силно намалени оферти.

Можем ли да сме реалисти?

Да бъдем напълно реалистични е трудно, защото пазарът е смесица от емоции, очаквания и финансови условия. Но можем да се доближим чрез:

• Фундаментални ориентири – да следим съотношението цена/наем и цена/доход.
• Внимание към психологията – да си задаваме въпроса „купувам ли, защото наистина имам нужда или защото ме е страх да не изпусна?“
• Следене на лихвите и кредитната политика – те често се оказват по-важни от самите настроения на пазара.
• Сценарийно мислене – „какво ще стане, ако лихвата се качи с 2%?“, „ако цената падне с 10%, ще мога ли да държа имота спокойно?“

Заключение

В подем цената се определя от оптимистите, защото именно те сключват сделките – движени от надежда за печалба, страх от изпускане и подкрепени от банките.
В спад картината се променя – песимизмът на банките и изчакването на купувачите надделява и пределната цена се формира от малкото сделки, често на по-ниски нива.

А реализъм? Той не е фиксирана точка, а умение да гледаме отвъд моментните настроения – към доходи, лихви и собствени нужди. Само така можем да вземем по-балансирани решения на пазар, където оптимизмът и песимизмът винаги ще се редуват.